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　　在美国生活有些年头了，说说真实美国房价。

　　总体而言，普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易，但是比起国内的老百姓而言，还是压力小很多。
　　
　　美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市， ...

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[经济杂谈]真实的美国生活和房价
作者:看上去很吊回复时间:2009-12-07 15:25:00.0 做记号
在美国生活有些年头了，说说真实美国房价。

　　总体而言，普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易，但是比起国内的老百姓而言，还是压力小很多。
　　
　　美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。
　　
　　美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。我今年到过美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50之间，算是二线城市。但是人口100万都不到，中国大一点的县城都比它大。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。
　　
　　但是这些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中国人熙熙攘攘的人群。晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的。很多刚来美国的时候，感觉总算清净了，但是没过几个月，就开始无聊了。而事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。
　　
　　这里稍微说一句题外话，美国之所以形成这样的城市格局，说到底是自由经济社会体中，资源自由配置的结果。不想我们，一个大项目建在哪里要发改委说了算。美国都是大企业主导，企业觉得这个地方低价便宜、交通便利，就来这里设厂，可能一下子能涌进1-2万人口，城市便慢慢发展起来。
　　
　　再回到上面说到的底特律、堪萨斯城这样的二线城市。这些城市的房价相对便宜，但是这里的人靠什么过活？收入多少？
　　
　　美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy；买衣服，都去GAP；买鞋子，都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，这就构成了美国所谓的中产阶级。
　　
　　有一些地方，可能是某个企业的总部，或者是某个行业的云集之地。比如底特律，三大汽车巨头都在那里。这就带来了大量的就业。但是现在汽车工业不景气，大量裁员；加之底特律所在的五大湖区传统的制造业优势已不在，过去的几十年里，人口少了将近一半，很多房子都荒废掉。
　　
　　除了这些大企业，还有一些所谓的small business,很多都是买卖二手车，修修下水道，或者开个餐厅之类的。这就是美国的中小型城市的主要生活方式。
　　
　　大部分人在沃尔玛这样的企业工作。一年收入大概3-4万，除去税和保险，一年也就2-3万，再除去生活费用，算一半，一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人，很多在当地就有房子，因此买房的需求都没那么强烈。而且美国的房子，很多都是几十年、甚至上百年的。我们论坛上看美国的房子简直跟画一样，其实现实都没那漂亮。走进一看都很旧。所以要经常维护，把外皮换一下，在内部重新装修一下，这些都涉及到费用。
　　
　　（待续）

作者:看上去很吊发表时间:2009-12-07 15:53:43.0 做记号
　　继续。
　　
　　所以这些美国城市和中国内地的很多县城差不多，年轻人能跑的，有能力跑的都会跑到大城市里去看看，毕竟自家门口的生活也是很无聊的。而大部分的美国人可能就这样度过了一生。所以我们看美国的电视，老美很多喜欢谈他们高中时候如何如何，大学时候如何如何，因为他们也就只有这些东西值得回忆，剩下的大部分时间都是在重复同样的工作。
　　
　　但是与中国不同的是，美国人如果有一份工作，比如在沃尔玛做个收银的，或者在肯德基做汉堡的，一个月到手可能也就2000刀，甚至还不到，但是基本生活都可以保证——有房住、有车开、还能每年坐飞机去旅游几次。所以对美国人而言，最可怕的事情莫过于失业，一旦事业，完了，什么都没了。
　　
　　所以你说10几万的房子，住在这样的小城市里面，生活是很安逸的，买房的压力不大不小。这其实跟中国一些小城镇的生活水平差不多。注意，我这里只是说城镇，中国住在城镇的人，收入不见得高，但是只要有工作，生活还是有保障的，当然不是每个人都能够像美国人一样买得起车的（这个问题以后再谈）。中国苦主要是苦在农民身上。
　　
　　此外，还要再强调一点，中国人买房以新房为主（一些大城市除外）。但是美国的房子基本上都是二手房。像堪萨斯和底特律这样的城市，人口基本上很稳定甚至在减少，没有大规模的住房建设。买的也都是老房子，你搬进去，可能要把地板重新换过、把家具更新过、把墙重新刷过，这些都有成本在里面。如果是上家卖掉之前弄好的，成本也就会加在房价上。
作者:看上去很吊回复时间:2009-12-07 16:17:23.0 做记号
　　我一个美国哥们是西雅图过来的，西雅图也算这样一个二线城市。我问他你高中的那些西雅图的同学都在干嘛？他说，也就普通工作，读了个大学（很多是社区大学），在星巴克做服务员，或者做个小学老师之类的。这个和我上面提到的堪萨斯和底特律的情况基本一样。
　　
　　不同的事，西雅图有个有钱的大款——微软。一个这样的企业入驻某个城市，基本上可以改变这个城市。要不怎么说美国是大企业主导的国家。微软在西雅图的周边的一个区，自从微软几十年前入驻这个区之后，这个区就迅速发展起来。首先是房价飙升，微软有几万个人在西雅图工作，几万人涌入这个城市，而且都是高消费群体，自然能够带动当地的经济发展。
　　
　　顺便插一句，美国人给员工工资基本上还是一分钱一分货的。什么样行业工资高？工资高的基本上多是有技术含量的行业，比如医生、律师、金融、技术。当然律师和金融可以看作例外，因为美国就是这些人在领导的。总之，在美国，你有一门别人不会的手艺，收入总是相对会高点。微软的工程师，最底层的，年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书，放在中国，肯定是高级公务员，但是前段时间新闻说，也就3万多一年，为什么啊？技术含量不高。
　　
　　再回到西雅图，微软进来以后房价就飙升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的价值，所以比一般的二线城市要高很多。但是本地人也没什么抱怨。因为自家的房子都是在升值了,尤其在过去的今年。数据显示，西雅图房价的中间数从1989年的22.1万飙到2006年的最高时候的44.7万（17年才翻番，在中国看来毛毛雨）。但是现在金融危机又给打回去了，中间数跌倒34万。如果你是微软的工程师，一年有10万收入，税和保险大概占到1/3，到手6-7万，一年可以存4-5万，那么大概需要将近10年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维，美国人可能存不下这么多——美国人看来，房子一定要租好的，旅游是不能省的，DVD都是要买正版的。
　　
　　当然不是人人都是能够在微软得到一份年薪10万的工作。如果你是在新巴克做服务员，也就还是在3-5万收入的范围。那么要买西雅图的房子的话，压力就大很多了。

作者:看上去很吊回复时间:2009-12-07 16:53:27.0 做记号
　　我那西雅图的哥们，父母在西雅图有2套房子。父亲是修下水道的，在美国属于高科技，高收入的。老妈什么都不干，家庭主妇。照例说日子过得挺滋润的。但是哥们不要呆在西雅图，跑到洛杉矶去上学，毕业后留在洛杉矶工作。为什么？洛杉矶花花世界呀！西雅图比起来就差一个档次了。
　　
　　那哥们读是是洛杉矶的私立大学，四年本科学费加生活费大概要20万美金，这不是一个小数目的啊。这哥们拿了点奖学金，但是杯水车薪，所以只好父母给。把他修下水道的父亲的积蓄全抠出来了。
　　
　　这里顺便说一下美国教育。相比房价，教育对美国人来说是一件更可怕的事情。大家都知道，美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等8所常青藤大学，此外，还有一些学校不是常青藤，但是完全是一个档次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。这些学校加起来总共20个，都是私立的。所以要评判美国学校档次，排名前20的算一个档次，相当于我们的北大清华。但是我们13亿人口才北大、清华两所学校，美国4亿人口就有20所好大学。所以进这些学校要比我们容易好几十倍。美国人稍微能读点数的，稍微有点钱的，都是想挤进这20个学校。这20个学校四年下来基本上都要20万美金，一般人都负担不起。
　　
　　这20个学校之后是州立学校，每个州1-2所。构成了美国大学20-100名的学校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不错。大家都熟悉加州伯克利，在我们看来都是大牛校。但是在加州，只要稍微能读书的，基本上都能考进去——这是一个伯克利的哥们跟我说的。其实想想也不奇怪，前面已经有20所大学了。州立学校对本州的学生便宜点，像加州学生进加州系统的这10所大学，一年学费大概7000-8000。要更便宜的，是社区大学，一年只要几百块钱。当然也是一分钱一分货。
　　
　　回到那西雅图的哥们身上。好歹家里资助，不用去贷款读书。四年大学毕业，找工作吧。难找，洛杉矶人多了啊。美国的大学生比中国还多。好歹找到一份工作，在一个也是500强的企业里做销售，一年4-5万。你看到这里就会疑问。20万私立名牌大学出来在洛杉矶才4-5万，高中毕业在堪萨斯超市收银也有3-4万。这读大学干嘛？但是事实就是如此，所以很多美国人（尤其是老黑老墨），都不上大学。17、18岁就去端盘子了。这点美国跟欧洲不同，美国人的大学升学率其实比欧洲要低很多。这样同时说明了一个问题，美国所谓的中产阶级其实是庞大的群体，不管你是干什么的，只要是中间80%的人群，收入都在这个范围内，不会因为职业和地区有太大的区别。
　　
　　那哥们好歹还是找到工作了。一个月到手也就3000。房租1000。吃饭美国到是挺便宜，一个月500快打发了。还有车，美国车虽说便宜，但是一辆看上去还是很新的二手车好歹也要一万，新车至少两万。这点收入显然是不够对付的。
　　
　　更别提房子了，美国第二大城市洛杉矶的房子中间价40万。对刚毕业的大学生而言，也是一个大数目。这个我明天再说。
作者:看上去很吊回复时间:2009-12-07 16:58:24.0 做记号
　　作者：甲骨文起源　回复日期：2009-12-07　16:49:33　
　　
　　　　这四十多万的是什么样的房子呢？
　　
　　——————————就是这里经常有人来贴的美国房子。其实美国房价的差别不在房子本身，而在于坏境。看你有多大的院子，维护好不好。这个是关键。好的区都是干干净净，每家每户都有大院子；破的区都是垃圾树叶遍地，草坪野草丛生。

作者:看上去很吊回复时间:2009-12-08 06:30:54.0 做记号
　　作者：Genjiri　回复日期：2009-12-07　17:54:36　
　　
　　　　美国的租房体系要比国内成熟很多，这些国内怎么比？
　　——————————租房问题我以后会谈到
　　
　　作者：唧唧歪歪小坏　回复日期：2009-12-07　18:37:16　
　　
　　　　难怪前些日子看到美国学生都选择继续学习深造了，原本看着是讽刺，现在才明白经济好的时候工作太好找，现在经济不好就开始想着上学了
　　——————————其实大部分美国人的抗风险能力要比中国弱。中国人感觉是打不死、饿不死，再艰苦的环境都是生存下来。美国就完全的大企业主导的国家，大企业的后台老板组成政府。所以一旦经济不好，企业裁员，普通美国人就无能为力了。
作者:看上去很吊回复时间:2009-12-08 09:17:17.0 做记号
　　　你知道哈佛、耶鲁、普林斯顿（HYP）还有你说的前20所的学校，对家庭年收入低于6万美元的德学生，学费生活费是全免的（5万多USD/年）家庭收入低于18万，都有一定程度的资助。他们叫NEED BLIND。州立大学对本州人很便宜，一年一万左右，还有很多基金资助和很多打工的机会。美国的学费没你想象的那么贵。中学不要钱还有校车每天接送，私立中学贵，好的学校也是免费的（像PA，PE， Lawrenceville）。
　　————————你说的部分正确。但是我们还是实事求是地说。第一，不是每个top20的学校给免学费的，也就哈佛等少数几个学校。第二，能享受到这个优惠的也是少数人，以哈佛为例，只给家庭收入6万美元的学生免学费，这部分人是少数，只占1/5（数据来源：http://isites.harvard.edu/icb/icb.do?keyword=k51861&pageid=icb.page246751）。年收入6-18万的家庭只要交家庭收入10%作为收入，我们以中间数12万计算，还是要交1.2万，相当于免去2/3的学费。生活费是不给免的。私立学校没有政府拨款，学费是收入的大头。

作者:看上去很吊回复时间:2009-12-08 09:26:32.0 做记号
　　另外，美国好的大学是世界的，他们不仅在美国招生，世界找，所以也没你说的这么好进，他们要的是全面发展的学生，不是只会考试的。
　　　　
　　　　美国的住房要交物产税，但能抵税，对一个平均年入10万的家庭，等于没交税，同时也限制了炒房。看看美国的中学，就知道物产税是否物尽所用了，美国学校每天有校车接送每个学生（开到家门口），大多数的高中都有温水室内游泳池，对学生是免费开放的。
　　_______
　　我不是说常青藤随便就可以进了，但是相比中国人进北大清华确实容易了几十倍。另外top20的学校本科生主要还是面向美国的，外国学生10%都不到。
　　你说的抵税没错，这个我以后会谈到。但是这个费用是在维护房子上。买房的时候还是看房价。
作者:看上去很吊回复时间:2009-12-08 09:35:46.0 做记号
　　楼上的，美国房子一般都是独立的，美国人叫house,有一层的，也有两层的，一般一栋房子的使用面积在100-300平米之间，外加前后院子。这个都算不上别墅，其实有点类似国内的农民自建房，只是更有规划，坏境好。美国人大多数住在这样的house里。
　　别墅villa占地更大，坏境更好，价格当然也更贵。有钱人住的。

作者:看上去很吊回复时间:2009-12-08 11:50:30.0 做记号
　　今天说说洛杉矶。洛杉矶是美国第二大城市，很多人以为应该高楼林立。但是事实上，洛杉矶的高楼没有几幢，更大面积的地方是小楼。这里有很多原因。有的说是洛杉矶处于地震带，不宜建高楼；有的说美国人本来就不喜欢高楼，洛杉矶有的是地，自然都建小楼了。
　　
　　的确，洛杉矶是个巨大的城市，加上周边的区县。如果以每小时100公里速度开车的话，从东到西要一个小时，从北到南也要一个小时。估计有北京天津连起来那么大一片。
　　
　　和国内城市不同，国内城市基本上是环形结构，天安门、人民广场就是中心，以此为圆心画圆，越靠近圆心地段越好，生活越方便，人气越足；越往外越乡下。而洛杉矶更多的是块状结构。每个区定位不同，而且好区坏区交错在一起。所以具体到房价，也不能一概而论。
　　
　　有一些好区，比如好莱坞，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房价动不动就是上百万，几百万几千万也不少见。这不在我们普通人考虑的范围内。
　　
　　美国人买房通常要比中国人玩几年，基本上等结婚有小孩后才买房。这并不是说美国人买不起房，而是他们的生活和消费方式跟中国人不一样。而是很多美国人喜欢有多少钱花多少钱，生活的质量是第一位的。我一个哥们，小年轻，在Google工作，在美国也算高薪了。前段时间忽然辞职不干了。问他什么原因，说是每天写程序无聊，反正现在手头有点积蓄了，想去欧洲玩玩，结果就这么去欧洲玩了三个月。这在中国人看来，简直是脑子进水了。
　　
　　回到洛杉矶的房价上，总体而言，在洛杉矶买房要比在美国的二线城市贵很多，但是选择余地同样还是大很多。如果是个年轻人，您首先可以买公寓，美国人叫condo，相当于中国的商品房。这里是洛杉矶的市中心金融区为例，一个算比较新的公寓楼售价30-40万美元，面积在70-150平米不等。对照美国人均4-5万的收入，这个价格其实算高了，但是对照中国的房价收入比，要便宜很多。
　　
　　但是美国人其实买condo的不多，这些房子大多是用来投资出租的。租户一般都是在该区域工作的年轻人。如果要成家买房，美国人一般都是买house，也就是带院子的独立小楼。
　　
　　上面说过，洛杉矶是个巨无霸，再加上有车，因此买房的选择余地会很大。这里举几个日子。
　　
　　我刚到美国的时候，是在学校边上租房子。我们的学校靠近市中心。市中心在洛杉矶算是地理位置的市中心，但是论档次最多是中等区域。市中心白天有人在高楼里上班，晚上回家，大街上只剩下流浪汉睡觉。周边的区域也是亚非拉人民多。因此除了交通便利，没其他优势。我租的是学校附近的一个楼，几十年的房子了，外面破得很。因为靠近学校，房东专门用来放租，因此把这个楼阁成独立的12个房子，租给12个房客，每个人一个月收600美元。一个月7200美元，一年八九万。这个楼在10年前大概60万美元，06年最高的时候涨到100万美元。现在又回到60、70万的样子。就普通居民而言，很少会在这亚非拉人民聚居的区域买房，买了也是为了投资。但是售租比在这里还是有参考价值的。不过这个房东算会做生意的，一般同样大小的房子，结构没有像它这么好，最多可能只租一般的价格。
　　
　　中国人住的比较多的几个区房价可能稍微便宜一点，在40-50万这样。很多都是一层楼的房子（这个无所谓，反正足够住了）。
　　
　　而稍微好一点的房子，比如pasadena就是白人聚居的区，很多有钱的中国人就住在那里，环境要好很多，房价大概就接近了100万。
　　
　　前面说过的话hollywood, santa monica几个区，也是有同样100万左右的房子，但是面积要小很多，院子也没那么大。没办法，地段好。
　　
　　洛杉矶房子的均价现在是40万左右，那么40万以下的房子都在哪里？其实这些便宜房子都在洛杉矶很外延的地方。过去几年，美国房地产业发展，也是造城运动。但是美国不像中国，无法拆迁。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉矶外延乌压压一片全市房子。再往外可能就是牛场了。这些房子都很新，而且款式也差不多。但是没有人气，卖不出去。现在价格跌到20万，也没人买。因为毕竟工作不方便，虽然房子是便宜，但是每天开车来回要两个小时，实在不是什么太好的选择。
　　
　　所以有时候，有人就拿这些房子来忽悠国内的大款。希望他们去买，其实都是不好卖的。美国的房地产泡沫也主要来自于这些区域。像好莱坞一带的房子，一直都是很坚挺的。

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作者：看上去很吊

首发：2009-12-07 15:25:00

更新：2011-09-04 15:50:53

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